房地名詞教室 暸解區段徵收
[房地王/吳正治報導]
奢侈稅的修法條文雖然從輕發落，
但是財政部近日宣布，
有鑑於區段徵收的土地最近也有買賣頻繁、而且土地價格也越炒越高的情形，
因此決定區段徵收的土地持有未滿兩年的交易，
也要納入奢侈稅的課徵範圍。
究竟什麼是「區段徵收」？
政府的區段徵收對民眾自身的權益有何影響？
隨著都市發展的需要以及區段徵收的頻率越來越多，
一般民眾都該學習一堂「區段徵收」的功課。
▲區段徵收是政府開發土地利用的方式之一。
所謂「區段徵收」是指，
政府為了新的都市開發建設，
或是為了舊都市、農村社區的更新或是其他有利城市發展的需要，
把一定範圍內的土地（包括公有及私有土地）全部徵收（或收買）起來，
然後再重新規劃出住宅區、商業區、文教區、公園綠地、公有機關用地或工業區等範圍及用途，
並且規劃區域內道路、
排水溝等基礎建設。
私有地主拿錢或拿回抵費地
等到這些基礎建設完成後，
扣除公共設施用地的剩下土地，
有的就發給土地所有權人領回（稱為抵費地或抵價地），
有的則作為這個區段開發目的或機構之用（例如桃園航空城就設置必要的倉儲用地、竹科第四期擴建計畫就設置科技園區用地），
其餘的土地就辦理公開標租、標售或是設定地上權的標案，
回收的資金就用來支付這個區段開發案的費用。
▲重劃區土地常以區段徵收的方式整合用地。
從這裡可以看出區段徵收的優點是，
過去位處偏僻、荒蕪或是公有、私有地雜亂、沒有公共設施規劃的非都市計畫土地，
地方政府可以透過「區段徵收」的方式，
讓這裡變成整齊劃一、充滿希望的新城鎮，
例如桃園航空城、淡海新市鎮、台北八里港特定區以及全台各個重劃區，
都是用區段徵收的方式整合土地而成的。
區段徵收作業時間長
不過，
區段徵收也有不少的缺點。
首先區段徵收的作業往往拉得很長，
少則3年多則10年都有，
從一開始的土地範圍戡查選定、土地鑑測，
到辦公聽會、公告通知等，
土地價格都已經飆漲好幾倍了（例如桃園航空城附近的土地價格已大漲超過2倍），
所以為了挹制短期區段徵收的土地買賣炒作歪風，
財政部這次把它納入奢侈稅的課徵範圍而且溯及既往，
因此以前短線炒作桃園航空城農地的投資客，
荷包將會大失血。
▲桃園航空城的區段徵收面積廣達4686公頃。
另外，
區段徵收最令人詬病的問題，
就是依據內政部的「區段徵收實施辦法」，
所有被劃入區段徵收範圍的私有土地，
都只能被政府強行徵收。
至於徵收的方式，
民眾可以選擇領取徵收費，
或是領取抵費地。
不過，
徵收的土地價格往往低於市價；
如果選擇領取抵費地，
則要冒著「抽籤決定」，
不知抵費地的座落地在哪？
面積大小不一等風險，
被徵收的私有地主當然會有所不滿，
因此時而發生抗爭事件。
新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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