「地/屋主自售」如何保障交易安全？有關履約保證
文 / House123 邱愛莉
上禮拜，
有一個讀者來函詢問：「不透過仲介自行買賣房屋時，通常是賣方提供代書還是買方？履保是由代書幫忙做嗎？買方要注意哪些潛在的危險？」
雖然代書費是由買方負擔，
不過，
實務上屋主自售成交時，
到底由買方還是賣方找代書沒有一定的答案。
一般來說，
會看哪一方有推薦、值得信任的代書，
雙方答應由那家代書來協助簽約和辦理後續稅務、過戶等事宜。
不過，
就算有推薦的代書，
為了雙方的交易安全保障，
我建議大家一定要使用「履約保證」（簡稱「履保」）。
「履保」，
顧名思義，
就是「確保雙方履約」：買方支付價金給賣方，
賣方將產權過戶給買方、交屋，
銀貨兩訖。
買方所有的款項都先存放在銀行的專戶裡，
等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀，
以保障雙方買賣價金的安全。
透過履保服務，
買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃，
拿不到房子；
賣方也可以避免還沒有拿到款項，
房子卻被代書過戶給買方。
要申辦履保一點也不難，
只要簽約的時候跟代書說你們要用履保，
代書就會使用履保專用的合約給買賣雙方簽。
有些履保公司的服務，
只要是代書都可以承作，
而有些履保公司則更嚴謹，
只接受它認證過的代書（如：僑馥建經），
原因無他，
因為代書除了要確保合約的正確和真實性外，
還需要暫時保管買方的訂金甚至頭期款，
在簽約後將款項存入履保專戶中。
如代書心存不軌，
捲款潛逃，
還是會有交易安全的疑慮。
你可能會問，
如果遇到這樣不肖的代書怎麼辦？
為了保障買賣雙方，
有些履保公司（如：僑馥建經）會在簽約後就當場提供保證書，
將遇到不肖代書的風險移轉到履保公司上。
然而，
不是所有履保公司都提供這樣令人安心的服務。
大部分的履保公司都是在簽約幾個工作天後才寄保證書給消費者。
中間這段時間如真的遇到款項沒有入履保帳戶的爭議，
就比較麻煩了。
此外，
履保公司是否有提供透明的即時查詢系統（上網登入帳號密碼外即可即時查詢履保專戶的明細和金額），
並以信託方式專帳管理，
也是很重要的。
一般人都認為透過仲介交易最安全，
其實，
仲介也是透過「履保」來保障交易雙方。
只要履保做得好，
就算屋主自售直接買賣，
仍可以有效保障交易安全。
（圖：House123 ）
這麼重要的服務要多少費用呢？
履保的費用是成交總價的萬分之六，
買賣雙方各付一半。
也就是說，
總價一千萬的話，
買賣雙方只要各付三千元就可以享有交易安全的保障。
曾經有一個新聞，
買方因聽信賣方建議，
雙方省下履保的錢，
不使用履保，
結果繳了 300 萬的自備款後，
賣方捲款潛逃，
連代書也找不到人，
到現在還在打官司。
為了省幾千元，
卻賠了幾百萬，
真的很得不償失，
這點小錢千萬不能省喔！
（本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，原文網址：http://blog.house123.com.tw/archives/4423。）
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